法律相談Q&A

不動産登記とは、不動産（土地・建物）取引の安全を守るため、不動産の物理的現況と権利関係を、法務局（登記所）に備え付けられた不動産登記記録（不動産登記簿）に記録することをいいます。不動産登記記録（不動産登記簿）の内容は、手数料を支払い、登記事項証明書（登記簿謄本）等の交付を受けることで、誰でも確認することができます。
不動産登記は、「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2種類に分かれます。
「表示に関する登記」は、土地であれば「所在」「地番」「地目（宅地や田、山林など土地の種類）」「地積（面積）」、建物であれば「所在」「家屋番号」「建物の種類（居宅や店舗、工場など）や構造（木造や鉄筋コンクリートなど）」「床面積」など、その不動産の物理的現況に関する登記であり、登記事項証明書の「表題部」とよばれる箇所に記載されています。
「権利に関する登記」は、その不動産の所有者がどこの誰であるか、いつ、どのように権利を取得したか、金融機関等の担保がついている場合、その内容など、その不動産の私法上の権利関係に関する登記であり、登記事項証明書の「権利部」とよばれる箇所に記載されています。なお、権利部のうち、「甲区」には所有権に関することが、「乙区」には所有権以外の権利（例えば、抵当権、地上権等）に関することが記載されています。
なお、「表示に関する登記」に関しては土地家屋調査士が、「権利に関する登記」に関しては司法書士が、他人から依頼を受けて申請業務を行うことができます。
表示の登記については申請義務があり、権利に関する登記には申請義務がありませんが、権利に関する登記の内、相続登記には令和6年4月1日から申請義務が課せられますのでご注意ください。

不動産は高価なもので、無断で他人名義に変わるようなことがあれば、社会経済は成り立たなくなります。そこで不動産の名義変更等の権利の変更（又は発生や消滅）の登記をする際には、専門の資格者である司法書士があなたを代理して登記することができるようになっています。

不動産登記は、登記を変更する原因（民法等の知識）と実際に登記を申請する行為（不動産登記法の知識）の両方が必要です。司法書士は、民法等に精通しているのは当然として、国内で最も専門的に不動産登記法の理解を問われる試験を突破している専門資格者で、両方の知識を兼ね備えています。したがって、不動産登記については、安全、正確かつ迅速に登記できることになり、そしてこれが依頼する最大のメリットといえます。

登記所（法務局）で取得することができます。また、インターネットを利用して登記所（法務局）に請求する（要登録・有料）こともできます。
土地については「所在」と「地番」、建物については、「所在」と「家屋番号」がわかれば、全国どの登記所でも取得することができます（注）。
インターネットを利用して登記所（法務局）に請求する場合には「登記・供託オンライン申請システム」をご利用ください。法務局に行くことなく不動産登記事項証明書を郵送してもらうことができます。インターネットを利用した請求については法務局のホームページにて利用方法を確認ください。

また、今の不動産登記事項証明書の内容をパソコン（またはタブレット等）の画面で確認したいときは「登記情報提供サービス」をご利用ください。ただし、「登記情報提供サービス」で取得した情報は不動産登記の証明書としては利用できない場合がありますので、ご注意ください。
なお、直接、登記所（法務局）へ登記事項証明書を郵送請求することもできます。詳細は、各登記所（法務局）へお問い合わせください。

土地の「地番」と、「住所」として用いられている「住居表示番号」は、全く別の符号です。
「地番」とは、土地の番号のことです。これに対して、「住所」は、それまで土地の地番で定めていた住所を、合理的にわかりやすくするため自治体が定めているもので、「地番」とは別の番号です。
ちなみに、「住居表示」が実施されていない自治体では、「地番」と「住所」が一致していることもあります。

「地番」や「家屋番号」がわからないときは、権利証の中の「不動産の表示」を見れば、土地には「地番」、建物には「家屋番号」が記載されていますし、固定資産税納税通知書の「課税明細」にも記載されています。
また、物件所在地を管轄する登記所（法務局）の証明書請求窓口に住宅地図や地番対照表等が備え付けられているので、参照して下さい。管轄する登記所（法務局）に直接電話して確認することも可能です。

登記識別情報通知とは、法務局から不動産の名義人となった方に発行される登記識別情報（12桁の暗証番号）が記載された用紙のことです。

将来、不動産を売却する等のときに、登記識別情報を提供することで、不動産の所有者（売り主）に間違いないことを証明して、買主へ所有権を移転することができます。便利な反面、他人に悪用される危険もあるのでご用心ください。

また、登記識別情報を利用できるのは、その登記名義人だけですので、死者名義の登記識別情報は利用することができません。ただし、その登記識別情報を破棄していいかどうかについては具体的事例によって異なります。最寄りの司法書士にご相談下さい。

権利証（又は登記識別情報）を再発行することはできません。

不動産の売買などをする場合等、権利証（又は登記識別情報）が必要になる際には、権利証（又は登記識別情報）がないときの手続きが用意されていますので、最寄りの司法書士にご相談下さい。

住宅ローンを借りた時、融資した銀行は不動産に担保（抵当権の設定登記）を付けます。支払いが滞ったら競売して融資残金を一気に回収するためです。

そして、住宅ローンが完済された場合は、銀行は抵当権を付けておく必要がなくなるので、融資先であった顧客に、抵当権設定登記の抹消書類一式を送付します。

後は、ご自身で抵当権抹消登記申請を行うか、司法書士に依頼するかを判断します。

なお、放置だけは絶対にしないで下さい。

放置すれば、そのうち銀行の役員も変わります、所有者の相続も発生します。

抵当権の登記がついたままだと売却もできません。放置して勝手に抵当権の登記が消えることはありません。

つまり放置して良いことは一切ないのです。ご不明な点は最寄りの司法書士へご相談ください。

建物を新築した場合は、建物の表題登記をした上で、所有権の保存登記をします。

建物の表題登記は、建物の種類や構造等いわゆる建物の外観や形状を登記することで、所有権の保存登記は権利である所有権者を登記することをいいます。　

普通の建物の保存登記は登録免許税として、新築建物の評価額（課税価格）×1000分の4（税率）がかかるのですが、一定の要件を満たした住宅の場合は住宅用家屋証明書を添付することで税率が1000分の1.5となります。

長期優良住宅の場合は住宅用家屋証明書（長期優良住宅の認定付）を添付することでさらに、税率が1000分の1となります。

ところで、住宅用家屋証明書は主に司法書士が代理で取得するケースが多いのですが、長期優良住宅であるかどうかまで調査することは約束されていません。

したがって予め、ハウスメーカーや司法書士に、長期優良住宅として家屋証明書を取得するように伝えておく必要があります。

長期優良住宅の認定を受けた住宅用家屋証明書があるかどうかは、登記だけでなく、その後の住宅ローン控除にも影響しますので十分注意して下さい。

先ず、遺言があるかどうか確認します。

家の中や、親族等に手書きの遺言が残されているかどうか確認します。

法務局保管の自筆証書遺言であれば最寄りの法務局で閲覧等、公正証書遺言であれば最寄りの公証役場に照会をかけます。

遺言があればそれにしたがって相続（又は遺贈）の登記を行います。

遺言がない場合は、相続人全員の名義で登記をするか、遺産分割協議の結果にしたがって登記をするか、どちらかとなりますが、殆どの場合は遺産分割協議を行います。

なお、相続人間に争いがあり遺産分割協議がまとまらない場合、遺産分割調停の申立という方法もあります。

いずれにしましても相続登記が必要な場面ですので、最寄りの司法書士へご相談下さい。

贈与の登記を行えばそれで終わりではありません。

将来、そのことを知ったお兄さんより、お母様の意思能力等を争われる可能性もあります。

それを予防するためにも、贈与契約書を明確に残しておくことです。

司法書士に依頼する場合は、贈与契約の有効性を確認してから登記を申請しますので、その意味では安心できます。最寄りの司法書士へご相談下さい。